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Comment vendre un appartement loué, vide ou meublé ?

Peut-on vendre un appartement loué ? La réponse est oui ! Le propriétaire bailleur d’un bien immobilier loué a effectivement le droit de le mettre en vente, même si celui-ci est encore occupé. Toutefois, il y a des règles à suivre, notamment pour protéger le locataire. Lorsque l’on vend son bien loué, le type de bail d’habitation est également à prendre en compte. Les démarches ne sont pas les mêmes si l’appartement est loué vide ou meublé. De même, vendre un appartement loué en cours de bail n’a pas les mêmes conséquences qu’une vente qui intervient en fin de bail.

Voici tout ce qu’il faut savoir pour vendre un appartement loué, en toute sérénité.

Sommaire :

Vendre un appartement occupé, loué vide
Vendre un appartement non meublé, en cours de bail
Mettre en vente un logement vide, à la fin du bail
Vendre un appartement occupé, loué meublé
Vendre un appartement meublé, en cours de bail
Mettre en vente un logement meublé, à la fin du bail
Quel prix de vente pour un bien déjà loué ?
Vendre un appartement loué : quels avantages ?

Vendre un appartement occupé, loué vide

Vous êtes le propriétaire bailleur d’un logement loué vide et vous souhaitez le vendre alors qu’il est encore occupé ? Deux solutions s’offrent à vous : attendre la fin du bail et la libération de votre bien, ou vendre votre appartement en location, dès à présent. Les démarches à suivre sont différentes.

Vendre un appartement non meublé, en cours de bail

Lorsque vous vendez un appartement loué, la priorité est d’informer votre locataire. Voire de lui proposer votre bien à la vente. En effet, même si rien ne vous y oblige - le locataire n’a pas de droit de préemption lors d’une vente d’un bien vide, en cours de bail - ce dernier pourrait être l’acheteur idéal ! Il connaît parfaitement votre bien et, de votre côté, vous gagnez du temps et de l’argent.

Lorsque le bien est vendu à un acheteur extérieur, le locataire garde l’usufruit du logement, dans les mêmes conditions d’habitation. Son bail est donc inchangé et se poursuit au moins pendant les 2 années suivantes. La durée de location restante dépend de la date d’achat du logement (soit, le jour de la signature de l’acte authentique), ainsi que de la raison pour laquelle le propriétaire veut libérer l’appartement. À savoir :

Si le nouveau propriétaire veut récupérer le logement pour y vivre : lorsque le bail prend fin moins de 2 ans après l’achat, le propriétaire peut donner congé au locataire, mais celui-ci ne prendra effet que 2 ans après la date d’acquisition du logement. Dans le cas où le contrat de location se poursuivrait au-delà de 2 ans, le préavis serait à remettre à la fin du bail (soit au moins 6 mois avant sa date d’échéance, ou de renouvellement).

S’il souhaite revendre le bien : lorsque le bail prend fin moins de 3 ans après l’achat, le propriétaire peut le résilier à la fin de la 1re reconduction tacite ou du 1er renouvellement. Si le contrat de location prend fin plus de 3 ans après, le propriétaire peut donner son préavis à la fin du bail.

Par ailleurs, le nouveau propriétaire doit transmettre ses coordonnées au locataire et lui restituer son dépôt de garantie, lors de son départ du logement. S’il y a une caution, elle est toujours d’actualité, sauf si une clause de l'acte de cautionnement prévoit le contraire.

Mettre en vente un logement vide, à la fin du bail

Pour vendre votre appartement loué vide à la fin du bail d’habitation, vous devez donner son congé au locataire au moins 6 mois avant la fin du bail. La lettre de préavis doit indiquer : « congé pour vendre ». Comme pour une fin de location classique, il doit vous rendre les clés et effectuer un état de lieux de sortie lors de son départ.

En outre, lors d’un congé pour vendre un appartement non meublé, le locataire bénéficie d’un droit de préemption. C’est-à-dire qu’il est prioritaire pour acheter son logement. Seule exception : lorsqu'un proche parent du propriétaire, jusqu’au 3e degré inclus se porte acquéreur de l’appartement. Il faut également qu’il en fasse sa résidence principale pendant au moins 2 ans. Plus d’informations sur l’offre de vente au locataire.

À noter : vous ne pouvez pas donner congé à votre locataire s’il est âgé et a de faibles revenus (locataire protégé).

Vendre un appartement occupé, loué meublé

Si votre appartement est loué meublé, votre locataire n’est pas prioritaire pour son rachat. Cependant, même sans droit de préemption, vous pouvez lui proposer votre bien à la vente.

Vendre un appartement meublé, en cours de bail

Lorsque son logement est vendu à un nouveau propriétaire, le locataire reste dans les lieux et garde le même bail. Cependant, les règles diffèrent, selon le type de bail signé.

Dans le cadre d’un bail d’habitation classique, les modalités sont les mêmes que pour la vente d’un appartement loué non meublé (coordonnées à transmettre au locataire + c’est le nouveau propriétaire qui lui restitue son dépôt de garantie quand il quitte les lieux+ la caution n’est pas libérée de son engagement, sauf si une clause de l'acte de cautionnement le mentionne).

Dans le cas d’un bail mobilité, le nouveau propriétaire doit indiquer au locataire :

Son nom ou dénomination

Son domicile ou siège social

Le nom et adresse de l'agence immobilière (si nécessaire)

Bon à savoir

Le bail d’habitation d’un logement meublé est d’une durée de 1 an, reconductible tacitement (ou de 9 mois non-reconductibles, si le locataire est étudiant). Si le bailleur souhaite résilier le contrat de location, il doit informer le locataire par courrier 3 mois avant son échéance, avec un motif valable (vente du bien, reprise du logement pour soi ou pour un parent proche, ou autre raison légitime et sérieuse).

Mettre en vente un logement meublé, à la fin du bail

Pour vendre un appartement loué meublé, attendez que le locataire ait définitivement quitté les lieux. Pour cela, pensez à lui donner son congé à la fin du bail. Pour information, une location avec un bail mobilité, ne nécessite pas de préavis.

Quel prix de vente pour un bien déjà loué ?

Lorsqu’un bien immobilier est vendu loué, il est soumis à une possible décote. En effet, vendre son appartement loué peut être contraignant pour le futur acheteur, à moins qu’il s’agisse d’un investissement locatif. Surtout si la rentabilité locative est bonne.

Généralement, on parle d’une décote d’environ 10 % pour la vente d’un logement loué vide. En cause, notamment, la durée du bail en cours. En effet, le nouveau propriétaire devra attendre au minimum 2 ans pour disposer de son bien. En revanche, pour un appartement loué meublé, le prix de vente est inchangé. Le bien pouvant être libéré rapidement, aux échéances normales (1 an au plus tard).

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VENDRE UN APPARTEMENT LOUÉ : QUELS AVANTAGES ?

De nombreuses raisons peuvent amener un propriétaire à vendre son appartement loué vide, en cours de bail. Et, contrairement à ce que l’on pourrait penser, cela peut être avantageux. En effet, si votre logement intéresse un investisseur, récupérer un bien déjà loué est un plus. C’est souvent le cas pour des logements de petite surface, à la forte rentabilité locative. Il faut, néanmoins, que la location se passe bien : loyer au bon prix, locataire sérieux, bien en bon état, performance énergétique correcte, etc. Autre option : proposer à votre locataire d’acheter l’appartement qu’il loue. Il n’est pas prioritaire sur les autres acheteurs, mais il représente le candidat parfait ! À noter : si vous mettez en vente votre bien immobilier à la fin du bail, votre locataire bénéficie d’un droit de préemption.

Par ailleurs, s’il s’agit de vendre un appartement loué meublé, les conditions de vente sont quasiment les mêmes que pour un bien libre. En effet, le bail de votre logement est d’1 an tout au plus, ce qui n’engendre pas de décote. Ainsi, bien vendre un appartement loué est tout à fait possible, encore plus dans le cas d’une location meublée.

Location vide ou meublée : avantages et inconvénients

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