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Location vide ou meublée : avantages et inconvénients

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Vous êtes ou vous allez devenir propriétaire et vous souhaitez louer votre bien immobilier ? Vous devez choisir entre deux types de locations : vide (« nue »), ou meublée. Ce choix a notamment des répercussions sur le bail et la fiscalité de votre logement.

Location vide ou meublée en 2023 : quels avantages et quels inconvénients ? Comment déclarer votre logement ? On fait le point.

Sommaire :

Quels sont les avantages d’une location meublée ?
Location vide : des conditions moins souples pour le loueur
Location non meublée : comment déclarer vos revenus ?
Location vide ou meublée : que faut-il préférer ?

Quels sont les avantages d’une location meublée ?

Une location meublée offre plusieurs avantages pour le propriétaire bailleur :

1. Un loyer plus élevé

Le loyer d’une location meublée prend en compte le coût de l’ameublement. Vous pouvez donc louer votre logement plus cher en meublé. Environ 10 % de plus et jusqu’à 20 % dans certaines villes. Attention toutefois, si votre logement se situe en zone tendue. Il vous faudra alors prendre en compte l’encadrement des loyers lors de la relocation.

Le saviez-vous ?

Zone tendue versus zone détendue

Lorsque la demande de logements est nettement plus importante que l’offre sur un territoire géographique, on parle de zone « tendue ». Les locataires ont des difficultés pour se loger et les loyers sont élevés. À l’inverse, lorsque l’offre immobilière est supérieure à la demande, on parle de zone « détendue ». Ainsi, les communes du territoire français sont classées par zones géographiques allant de la lettre A à la lettre C (Abis, A, B1, B2 et C), par ordre décroissant de tension.

2. Un bail plus souple

Pour une location meublée, le propriétaire dispose de trois types de contrats, selon le profil du locataire :

Bail d’habitation meublée : le logement est la résidence principale du locataire.
Bail mobilité : le logement est la résidence principale ou secondaire du locataire, dans un cadre défini (formations professionnelles, études, stages, missions professionnelles temporaires ou mutations…). Location d’une durée de 1 à 10 mois.
Bail meublé de tourisme : le locataire fait du logement son lieu de vacances, dans la limite de 90 jours par an. Location à la journée, à la semaine ou au mois.

Par ailleurs, le bail d’habitation est d’une durée d’un an, reconductible tacitement (ou de 9 mois non-reconductibles, si le locataire est étudiant). Si le bailleur souhaite résilier le bail à son échéance, il est tenu d’informer son locataire par courrier 3 mois avant et doit avoir un motif valable (vente du bien, reprise du logement pour soi ou pour un parent proche, ou autre raison légitime et sérieuse). Le locataire lui, peut donner son congé à tout moment, avec un préavis d’un mois.

3. Un dépôt de garantie plus élevé

En location meublée, le dépôt de garantie peut aller jusqu’à deux mois de loyer (hors charges). Soit, deux fois plus que pour une location vide.

4. Un régime fiscal attractif

Pour une location meublée, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes locatives. À condition, toutefois, dene pas dépasser 72 600 € de recettes annuelles et de remplir certaines autres conditions. Pour ce faire, vous devez également déclarer votre logement en location meublé non professionnel (LMNP), sous le régime micro-BIC. Si les frais et charges liés à votre logement ne sont pas trop élevés (aucune déduction n’est possible avec le dispositif micro-BIC), cette déclaration fiscale est la plus simple et la plus avantageuse.

Au-delà de 72 600 € de chiffre d’affaires par an, vos revenus doivent être déclarés sous le régime d’imposition dit de « bénéfice réel ». Dans ce cas-là, vous pouvez déduire de vos loyers le montant des charges et frais réels de votre logement (en loueur meublé professionnel, ou non).

Découvrez notre article sur la location meublée professionnelle ou non professionnelle :

LMP ou LMNP : que choisir ?

Location vide : moins de souplesse pour le loueur

La mise en location d’un logement vide implique plus de contraintes pour le propriétaire au niveau du bail. Un seul bail est à sa disposition.

Par ailleurs :

Pour un logement en location, le bail doit être d'une durée minimum de 3 ans, reconductibles tacitement,
Sa résiliation doit être adressée au locataire 6 mois avant l’échéance du bail, pour un des motifs autorisés (vente du bien, reprise du logement pour soi ou pour un parent proche, ou autre raison légitime et sérieuse). Le locataire peut lui, prendre congé à tout moment, avec un délai de préavis d’1 ou 3 mois, selon la commune (zone tendue ou non).
Par ailleurs, le dépôt de garantie est d’un seul mois de loyer, hors charges.

Toutefois, louer votre appartement ou votre maison vide a aussi quelques avantages. Les locataires restent généralement plus longtemps dans votre logement. Vous avez donc moins de frais de relocation à prévoir et moins de risques de vacances locatives. Par ailleurs, aucun investissement n’est nécessaire pour meubler votre bien et l’entretient est moindre.

Le régime micro-foncier : déclarez votre logement simplement

Si vos loyers ne dépassent pas 15 000 € brut hors charges par an* pour le foyer fiscal, vous êtes automatiquement placé sous le régime d’imposition forfaitaire (micro-foncier). Vous bénéficiez alors d'un abattement de 30 % sur vos revenus locatifs. Les 70 % restants s’ajoutent à vos autres revenus. Ainsi, vous êtes imposé sur le résultat final, selon votre tranche et votre taux d’imposition. Ce régime est donc avantageux si vos frais et charges sont inférieurs à 30 % de vos recettes. Dans le cas contraire, vous aurez plutôt intérêt à opter pour le régime réel, qui vous permet de déduire l’ensemble de vos charges.

Attention, le régime micro-foncier ne s'applique pas dans certaines situations : monuments historiques ou logement bénéficiant d'un régime de déduction particulier.

À noter également, la possibilité de renoncer au régime micro-foncier pour le régime réel d’imposition si celui-ci est plus favorable pour vous. Vous devrez en faire la demande et cette option vous engagera pour une durée minimum de 3 ans.

*Si vous avez perçu des subventions et indemnités, vous devez les ajouter à vos loyers.

Comment faire baisser vos impôts sur le revenu avec le régime réel ?

Le régime réel d’imposition s’applique :

Lorsque votre revenu brut annuel est supérieur à 15000€, pour un même foyer fiscal,
Si vous êtes exclu du régime micro-foncier,
Sur option pour les loueurs qui appartiennent normalement au régime micro-foncier.

Le régime réel vous permet de déduire de vos loyers l’ensemble des frais et charges relatifs à votre logement. Soit :

Frais d’administration et de gestion,
Travaux d’amélioration, de réparation et d’entretien,
Impôts et taxes,
Primes d’assurances,
Provisions pour charges de copropriété,
Intérêts d’emprunt.

Le résultat correspond aux revenus fonciers à déclarer. S’il est positif (recettes supérieures aux charges), vous dégagez un bénéfice net foncier. Celui-ci s’ajoute à vos autres revenus imposables. Si vos recettes sont inférieures aux charges*, vous créez un déficit net foncier. L’avantage : il est imputable sur votre revenu brut global, sous certaines conditions et dans la limite de 10 700 € par an (hors déductions particulières). Ainsi, vous pouvez reporter l’excédent sur vos revenus globaux pendant 6 ans et sur vos revenus fonciers pendant 10 ans. Cette option vous permet donc d’optimiser la fiscalité de votre location.

En savoir plus : Location vide de meubles

*Hors intérêts d’emprunt, pour le déficit imputable sur votre revenu global. Ils sont en revanche imputables sur vos revenus fonciers, pendant 10 ans.

Location vide ou meublée : que faut-il préférer ?

Ça dépend ! Avec une location meublée, vous bénéficiez de conditions plus souples (notamment au niveau du bail) et vous pouvez louer votre logement plus cher. Bien que la différence de loyer entre location vide ou meublée tende à s’amenuiser dans de nombreuses villes. Par ailleurs, et il s’agit d’un critère déterminant : si vous êtes loueur de meublé non professionnel (LMNP) et que vous déclarez vos revenus sous le régime micro-BIC, vous bénéficiez de la fiscalité la plus avantageuse. En effet, vous déclarez seulement 50 % de vos revenus locatifs. En revanche, dans le cas d’une location meublée, vous devez aussi prendre en compte l’investissement de départ pour équiper votre logement, ainsi que les frais d’entretien et les changements de locataires plus fréquents (risques de vacances locatives et de frais de relocation plus élevés).

Pour une location vide, vous dépendez du régime micro-foncier, votre taux d’abattement forfaitaire sera de seulement 30 % (donc moins élevé que pour une location meublée). Toutefois, dans le cas d’une location « nue » déclarée au régime réel, vous pouvez déduire de vos loyers toutes les dépenses relatives à votre logement : charges, travaux, taxes, impôts, etc. Si le résultat est positif, il s’ajoute à vos autres revenus imposables. S’il est négatif, vous pouvez le reporter sur vos revenus globaux, faisant ainsi baisser vos impôts. Avec ce système de déficit foncier, vous pouvez donc faire de l’optimisation fiscale.

À noter, dans le cadre du régime réel en meublé : l’imputation du déficit, possible uniquement sur vos revenus fonciers et non sur votre revenu brut global.

Location vide ou meublée, si vous optez pour le régime réel, n’hésitez pas à faire des simulations et/ou vous faire aider par des professionnels.

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