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LMP ou LMNP : quel statut choisir pour votre location meublée ?

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Lorsque vous mettez en location un logement meublé, vous pouvez opter pour le statut de loueur de meublé professionnel (LMP) ou de loueur de meublé non professionnel (LMNP). Ces deux statuts s’appliquent aux particuliers comme aux sociétés. Dans les deux cas, vos recettes locatives sont imposables. Vous devez les déclarer au fisc en les reportant sur votre déclaration d’impôts.

LMP ou LMNP : quel statut choisir ? Régime micro-bic ou réel : quel impact sur l’imposition de vos revenus ? Tour d’horizon de la fiscalité d’un logement meublé.

Sommaire :

LMP ou LMNP : quelles différences ?
Loueur en meublé non professionnel (LMNP) : comment déclarer vos revenus ?
Location en meublé professionnel (LMP) : quels avantages fiscaux ?
Location meublée : quelles obligations pour le propriétaire bailleur ?

LMP ou LMNP : quelles différences ?

Que vous soyez loueur de meublé professionnel (LMP) ou non (LMNP), vous devez déclarer vos recettes locatives dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (Bic). Votre chiffre d’affaires et autres critères vous orientent vers un régime d’imposition unique. Le point sur le statut et le régime qui vous correspondent.

Loueur en meublé non professionnel (LMNP) : comment déclarer vos revenus ?

La location en meublé non professionnel est le statut le plus courant dans le cadre d’une location meublée. Toutefois, elle requiert deux conditions, valables au sein d’un même foyer fiscal :

La totalité de vos recettes locatives ne doit pas excéder 23 000€ par an (loyers, charges incluses et indemnités de l’assurance Garantie loyers impayés, si vous en avez une),
Vos revenus locatifs ne doivent pas être supérieurs au montant total des autres revenus nets du foyer.

Si vous remplissez un de ces critères, ou les deux, vous pouvez déclarer votre bien en loueur meublé non professionnel, sous le régime forfaitaire ou le régime réel.

Si aucune de ces deux conditions n’est remplie, vous êtes automatiquement placé sous le statut de loueur de meublé professionnel.

Bon à savoir

Le cas de l'exonération d'impôts : les locations saisonnières d'une ou plusieurs pièces de votre résidence principale qui n'excèdent pas 760€ par an sont exonérées d'impôts et ne sont pas à déclarer au fisc.
La possibilité de renoncer au régime micro-foncier pour le régime réel d'imposition si celui-ci est favorable pour vous. Vous devez en faire la demande et cette option vous engage pour une durée minimum de 3 ans.

Le régime micro-BIC : un abattement forfaitaire avantageux

Si les recettes locatives* perçues au cours des deux années précédentes n’excèdent pas 72 600 € HT, pour chaque année, vous relevez automatiquement du régime micro-BIC. À condition, également, qu’elles ne soient pas supérieures à vos autres revenus (sauf si elles ne dépassent pas 23 000 €/an).

Dans ce cas, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs. Le régime micro-BIC est le plus avantageux, le pus simple et le mieux adapté aux activités occasionnelles. Il s’applique lorsque vous ne souhaitez pas déduire vos charges et frais réels de vos revenus locatifs, ou amortir votre bien.

Pour les chambres d'hôtes et les meublés de tourisme classés, l'abattement n'est pas de 50 %, mais de 71 %, dans la limite de 176 200 € de recettes par an.

*Ces recettes incluent la totalité des sommes perçues pour la location de votre logement (loyers et charges locatives).

À noter : Si vos charges réelles annuelles (travaux, intérêts d'emprunt, etc.) sont supérieures ou égales aux loyers perçus, le régime réel est le plus avantageux. De plus, la première année d’activité, vous pouvez choisir le régime qui vous convient jusqu’à la date de dépôt de la déclaration de vos revenus.

Le régime d’imposition dit de « bénéfice réel » : déduisez tous vos frais

Vous devez déclarer vos revenus sous le régime réel simplifié d’imposition si vos recettes locatives s’élèvent entre 72 600 € HT et 270 000 € HT, au cours des deux années précédentes. Si vos recettes locatives excèdent 288 000 € HT, vous dépendez du régime réel normal d’imposition.

Le régime d’imposition dit de « bénéfice réel » vous permet de déduire de vos recettes vos frais et vos charges « réelles ». Comme évoqué sur le site du service publique « contrairement aux règles applicables aux revenus fonciers, les charges déductibles ne font l'objet d'aucune liste indicative mais doivent répondre aux conditions générales de déduction des charges en BIC ». Toutefois, il s’agit généralement des frais de notaire, des frais d'entretien et de réparation, des impôts locaux, des frais de gestion et d’assurances, des intérêts d’emprunt, etc.

Ainsi, vos revenus locatifs imposables résultent de la différence entre les loyers perçus et les frais réels engendrés par votre ou vos logements. Si le résultat est positif, il s’ajoute à vos autres revenus imposables. S’il est négatif, le déficit est imputable exclusivement sur vos revenus locatifs provenant d'une LMNP, pendant 10 ans. Contrairement à une location meublée (LMP), qui vous permet de les reporter sur votre revenu brut global.

Location en meublé professionnel (LMP) : quels avantages fiscaux ?

Que vous soyez professionnel ou non, vous êtes considéré comme loueur de meublé professionnel lorsque vous remplissez chacun des deux critères suivants (pour l’ensemble du foyer) :

Les recettes annuelles (loyers et charges) de votre activité de loueur en meublé doivent être supérieures à 23 000 €.
Ces recettes doivent être supérieures aux autres revenus d’activité du foyer fiscal.

Dans ce cas, vous êtes automatiquement soumis au régime d’imposition « réel » (le plus adapté aux activités professionnelles). Comme pour les loueurs de meublé non professionnels, vous déduisez alors des loyers encaissés l’ensemble des frais et charges de votre logement.

Si les recettes sont supérieures aux charges, le bénéfice s’ajoute à vos autres revenus imposables. Si, au contraire, elles sont inférieures, le déficit retiré est imputable sur votre revenu global, sans limitation de montant. Si ce dernier est insuffisant, le déficit généré par votre LMP peut être reporté pendant 6 ans.

Par ailleurs, lorsque vous louez votre logement en LMP, vous êtes également avantagé sur les plus-values immobilières. En effet, vous êtes soumis au régime des plus-values professionnelles et, à ce titre, vous pouvez bénéficier d’une exonération partielle ou totale de vos plus-values. Ce qui n’est pas le cas pour une LMNP.

Location meublée : quelles obligations pour le propriétaire bailleur ?

Comme tout propriétaire, lorsque vous louez un appartement ou une maison, vous devez :

Remettre les documents obligatoires à votre locataire au moment de la signature du bail et de la remise des clés,
Assurer sa tranquillité lors de la période de location,
Lui transmettre une quittance de loyer, si ce dernier en fait la demande.

Par ailleurs, pour être considéré comme meublé, votre logement doit être équipé au minimum de :

La literie, d’une couette ou d’une couverture,
Volets ou de rideaux dans les chambres,
Plaques de cuisson, four ou micro-onde, réfrigérateur et congélateur (ou compartiment à congélation du réfrigérateur),
La vaisselle et les ustensiles de cuisine,
La table, les sièges, étagères de rangement et luminaires
Le matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

De préférence, équipez votre meublé avec des éléments et un mobilier moderne et de qualité. En contrepartie, vous pourrez fixer un prix de location plus élevé (+ 15 % en moyenne par rapport à un ameublement vétuste). En tant que propriétaire bailleur, vous devez également entretenir votre bien loué, à court et à long terme. Le mobilier et les équipements de votre logement doivent être en bon état, remplacés ou réparés si besoin. Les travaux d’amélioration et les nouvelles installations en matière de salubrité, de sécurité et d'installations électriques sont aussi à votre charge.

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