Colocation : un investissement locatif aux nombreux avantages

Louer un appartement en colocation peut s’avérer très rentable. En particulier lorsque vous proposez votre bien meublé, avec un aménagement récent et de qualité. Le lieu de votre hébergement et une bonne gestion locative sont également indispensables pour optimiser la rentabilité de votre colocation. On fait le point sur les facteurs à prendre en considération, lors d’un investissement locatif destiné à la colocation.

Sommaire :

Les principaux avantages d’un investissement locatif en colocation
Colocation vide ou meublée : que choisir pour votre investissement locatif ?
Où acheter votre appartement pour faire de la colocation ?
Bail & état des lieux en colocation : comment ça marche ?
Colocation : un investissement locatif rentable, à certaines conditions

Investir dans une colocation : les principaux avantages

Réaliser un investissement locatif dédié à la colocation, permet d’optimiser la rentabilité de votre bien immobilier.

Une meilleure rentabilité locative

Lorsque vous louez un logement en colocation, chaque chambre génère un loyer, augmentant la totalité de vos revenus locatifs. En moyenne, une colocation vous rapporte 10 à 15 % de plus qu’une location classique.*

De plus, investir dans un bien de grande surface permet de faire baisser le prix d’achat au m². Ainsi, investir dans une colocation vous permet d’augmenter la rentabilité locative de votre bien immobilier.

*Sources : Laurence Boccara, Les Échos, « Immobilier : trois idées d'investissement locatif à haut rendement », septembre 2018 et Le Monde, La colocation meublée est-elle vraiment un filon pour l’investissement locatif ?, février 2020

Une diminution du risque de loyers impayés

En louant votre bien en colocation, vous percevez les loyers de plusieurs locataires. En cas de diminution de vos revenus locatifs (lors d’un départ, par exemple),vous continuez à encaisser les loyers des colocataires restants. Ainsi, les pertes sont limitées. Par ailleurs, les étudiants et les jeunes actifs bénéficient souvent du soutien de leur famille (loyer, caution, relogement…), ce qui réduit le risque de loyer impayé.

Moins de vacances locatives

Au sein d’une colocation, le turnover concerne rarement tous les locataires en même temps. Les vacances locatives complètes sont donc peu fréquentes. De plus, une chambre vacante dans une colocation est généralement vite relouée… Parfois, par les colocataires eux-mêmes ! En particulier, lorsque votre appartement est optimisé pour la vie en collectivité et bien situé. Un gage de réussite pour votre projet d’investissement locatif destiné à la colocation.

COLOCATION VIDE OU MEUBLÉE : QUE CHOISIR POUR VOTRE INVESTISSEMENT LOCATIF ?

Bien qu’elles concernent également de nouvelles cibles, comme les familles monoparentales ou les seniors, les colocations sont surtout prisées par les étudiants et les jeunes actifs. Ces locataires, souvent mobiles, ne souhaitent pas organiser de déménagement important. En outre, ils disposent généralement de peu de mobilier. Ainsi, une location meublée répond mieux à leurs attentes.

Par ailleurs, en louant votre logement meublé, vous bénéficiez d’avantages fiscaux. En effet, les loueurs de meublé non professionnels (LMNP) qui dépendent du régime micro-bic, ont un abattement forfaitaire de 50 % sur leurs revenus locatifs (au lieu de 30 %, dans le cadre d’une location non meublée). Quant aux loueurs de meublé professionnels (LMP) et à tous les propriétaires au régime réel, les frais et les charges réelles sont déductibles des recettes. En cas de déficit fiscal, vous pouvez le reporter sur vos revenus locatifs et/ou sur votre revenu global.

Réaliser un investissement locatif dans une colocation meublée : découvrez notre article sur les différences et la fiscalité de la location meublée non professionnelle (LMNP) et professionnelle (LMP).

Où acheter votre appartement pour faire de la colocation ?

On l’a dit, les colocations intéressent majoritairement les étudiants et les jeunes actifs. Des profils de locataires que l’on retrouve surtout dans les milieux urbains. Ainsi, lors d’un investissement locatif pour une colocation, ciblez les grandes métropoles et les villes étudiantes. Lille, Marseille, Nancy, Lyon, Grenoble, Toulouse, Montpellier… Font partie des emplacements à fort potentiel pour investir dans un logement à partager.

Le quartier est également un des critères de sélection pour une colocation. Plus votre hébergement sera proche du centre-ville, des écoles et des universités, ainsi que des transports en commun et des commodités, plus vous le louerez facilement.

BAIL & ÉTAT DES LIEUX EN COLOCATION : COMMENT ÇA MARCHE ?

Une colocation est, comme son nom l’indique, la location d’un bien à usage de résidence principale par plusieurs locataires. Comme toute location, elle est régie par un contrat - ou bail - d’habitation. Dans le cadre d’un logement partagé, plusieurs types de baux existent : meublé ou non meublé, unique ou séparé. Explications.

Le bail unique : l’avantage aux propriétaires

En cas de bail unique, aussi appelé bail collectif, il y a un seul contrat de location pour le logement. Celui-ci doit être signé par tous les colocataires, tout comme l’état des lieux d’entrée. L’état des lieux de sortie, lui, se déroule lorsque tous les colocataires quittent le logement, ou lors du départ du dernier d’entre eux. Chacun peut donner son préavis et partir quand il le souhaite. L’entrée d’un nouveau colocataire est possible, avec l’accord de chacune des parties. Un avenant au bail est alors signé.

Concernant le loyer, il est divisé en part égales entre les différents locataires, ou proportionnellement à la surface louée. Le bailleur peut demander à le percevoir en un seul versement, chaque mois. Par ailleurs, si le contrat contient une clause de solidarité, l’intégralité du loyer et des charges continue à être versée au bailleur, quels que soient les changements qui s’opèrent au sein de la colocation. En ce qui concerne le dépôt de garantie, il est commun et restitué au départ du dernier locataire. Enfin, la durée du bail est la même qu’en cas de location classique.

Lors d’un investissement locatif en colocation, le bail unique est donc un contrat avantageux pour le propriétaire. Il est plus contraignant pour les locataires.

Le bail séparé : plus de liberté pour les locataires

Dans le cadre d’un bail séparé, chaque colocataire signe un contrat individuel, portant sur la pièce louée. Les espaces communs sont, eux, à partager. Le bail de location doit détailler précisément les modalités de la vie en colocation, la répartition des espaces et l’utilisation des équipements communs.

L’état des lieux d’entrée est signé individuellement et chaque colocataire fait un état des lieux de sortie au moment de son départ. Le dépôt de garantie peut être restitué, dans sa totalité ou en partie, selon l’état de conservation du logement. Si toutefois, cela est mentionné dans le bail d’habitation. Le bailleur peut également demander un dépôt de garantie collectif au début de la colocation, qui sera rendu une fois le dernier locataire parti.

L’état des lieux : dans quelle mesure est-il obligatoire et pourquoi ?

Colocation : un investissement locatif rentable, à certaines conditions

Quel bien immobilier choisir, pour une bonne rentabilité locative ? Moins fréquent qu’un petit hébergement, studio ou deux-pièces, la location d’un appartement ou d’une maison à partager correspond à une réelle demande et vous permet de réaliser un placement immobilier rentable. En effet, en fractionnant les loyers, vous augmentez vos revenus locatifs et diminuez le risque de vacances locatives complètes. Par ailleurs, en proposant votre logement meublé, vous bénéficiez également de meilleures conditions fiscales pour déclarer vos revenus.

Réaliser un investissement locatif dans une colocation permet ainsi d’optimiser la rentabilité de votre bien. À condition, toutefois, d’investir dans la bonne ville, de proposer des espaces communs agréables à vivre et d’équiper parfaitement votre logement. La gestion locative de votre logement vous demande également de la rigueur et un investissement personnel constant. Ainsi, pour vous aider à réussir votre projet de colocation, n’hésitez pas à vous entourer de professionnels. Vous gagnerez en temps et en sérénité !

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