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Investissement locatif : calcul de la rentabilité, taux moyen, rendement par ville et enjeux en 2026

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Investissement locatif : calcul de la rentabilité, taux moyen, rendement par ville et enjeux en 2026
En France, près de 8 millions de logements sont détenus par des propriétaires bailleurs, qui logent environ 25 % de locataires. Bien que différentes raisons puissent motiver l’investissement immobilier de ces acteurs indispensables au bon fonctionnement du parc locatif français, la rentabilité locative reste un enjeu majeur.
Calcul du rendement locatif brut et net, taux de rentabilité moyen en France et exemples de rendement locatif par ville (Paris / Rouen / Lyon / Annecy / Golfe Juan), enjeux et nouvelles réglementations immobilières en 2026 : on fait le point sur la rentabilité locative en France. Un investissement soumis à de nombreux paramètres, facilité par un accompagnement professionnel et personnalisé.
 
 

Investissement immobilier : le rendement locatif, c’est quoi ?

Le rendement locatif est le rapport entre les loyers annuels perçus et le prix d’achat du bien (rentabilité brute), soit ce que ça va vous rapporter, en dehors du « reste à charge ». Indiqué en pourcentage, ce taux est un indicateur essentiel, à prendre en compte lors d’un investissement immobilier locatif. Les différentes motivations et objectifs des investisseurs, sont également à considérer, lors de ce type de projet immobilier.
Les principaux critères à prendre en compte pour évaluer la rentabilité d’un investissement locatif :
 
  • Le prix d’acquisition, qui détermine toute la rentabilité de votre investissement.
  • Le loyer moyen, selon les villes, les prestations souhaitées et la localisation du bien immobilier.
  • Le type de location : nue, meublée ou saisonnière ?
  • Le motif de l’investissement locatif : cherchez-vous le meilleur rendement uniquement, votre projet est-il plutôt patrimonial, ou mixte (rendement / patrimoine) ?
  • Les taux d’intérêts du crédit immobilier.
  • Les normes énergétiques sont également à prendre en compte, notamment au sein d’une copropriété (DPE collectif, rénovation énergétique obligatoire et éventuels travaux).

Comment calculer une rentabilité locative brute / nette ?

Calcul de la rentabilité brute d’un investissement locatif

La rentabilité brute d’un investissement locatif est obtenue en divisant le montant annuel du loyer par le prix d’acquisition du bien immobilier. Soit, en pourcentage :
 
Taux de rendement locatif brut = (loyer annuel / prix d’achat) x 100
 
Ce calcul de base du rendement locatif donne une première indication de la rentabilité d’un investissement immobilier.

Calcul de la rentabilité locative nette et « nette nette »

Pour obtenir la rentabilité nette moyenne d’un investissement locatif, il faut retirer du taux de rendement brut « le reste à charges » : charges de copropriété, taxe foncière, frais de notaire et travaux éventuels lors de l’acquisition.
 
Et pour un calcul du rendement locatif « net net », retirez également la totalité des charges financières : emprunt, intérêts d’agence, gestion locative, etc. Le taux de rentabilité net est également lié à la fiscalité de la location et varie en fonction des régimes choisis.

Quel est le rendement locatif moyen, en France et par ville ?

En 2025, le rendement locatif moyen en France est de 5,9 %. Bien que ce taux soit relativement hétérogène sur le territoire français, la rentabilité locative diffère selon le projet immobilier, la ville où investir et le type de location envisagé. Ville étudiante, quartier émergent, zone touristique, marché tendu à forte valorisation… Dans chaque cas, investir pour faire du locatif peut être un choix pertinent, à condition de trouver la formule qui vous correspond. Voici quelques exemples de rendement locatif, taux de rentabilité (brut) et particularités, dans les villes où sont installées les agences Oxia.

Rentabilité locative Paris : quel est l’investissement le plus rentable ?

À Paris, la rentabilité locative brute se situe en moyenne entre 3 et 3,5 %. Le rendement locatif peut aller dans certains cas jusqu’à 4 %, pour des biens de petite surface situés dans les arrondissements les plus cotés de la capitale. Ainsi à Paris (et de manière générale), les petites surfaces sont les plus intéressantes et les plus recherchées, pour un investissement locatif rentable. La location meublée, qui permet de bénéficier d’avantages fiscaux, permet également de dégager une rentabilité plus importante.
En revanche, un petit appartement meublé génère plus de vacance locative que les plus grands logements et nécessite davantage d’entretien. Mais à Paris, l’attractivité de la ville et la valorisation à long terme sont telles, que l’investissement reste très sécurisé.
 
Source : Emmanuel Dousselin, Directeur Métier Gérance des agences Oxia Paris.

Rendement locatif Rouen : deux rives pour un marché attractif

Le rendement locatif brut à Rouen se situe entre 6 et 8 %. Plutôt autour de 6 % rive Droite, dans le coeur historique de Rouen, où la rentabilité est un peu inférieure mais compensée par l’investissement patrimonial. Jusqu’à 8 % sur la rive Gauche de Rouen, où les coûts d’achat sont moins élevés et où les nombreuses petites surfaces, sont idéales pour réaliser un investissement rentable (tout comme les villes alentour, aux biens récents et aux prix intéressants). Avec encore des quartiers en devenir et plusieurs dizaines de milliers d’étudiants à loger chaque année, Rouen est une ville d’investisseurs.
 
Source : Julie Thierry, Directrice commerciale de l’agence Oxia Rouen.

Investissement locatif Lyon : quelle rentabilité attendre ?

À Lyon, le rendement brut moyen s’élève entre 3 et 6 %, selon les secteurs de la métropole. Toutefois, la forte attractivité de Lyon, pour vivre, pour étudier et pour le tourisme, sa situation géographique idéale et sa bonne desserte (à seulement 2h de Paris en TGV et à proximité des Alpes, de Genève, de l’Italie et de la Méditerranée), en font une des villes françaises les plus prisées, pour investir.

Vallauris Golfe Juan : une rentabilité locative intéressante, à proximité de Cannes

À Golfe Juan, le rendement brut s’élève entre 6 et 7 % et la rentabilité nette, aux alentours de 5 %. Ville balnéaire située sur la Côte d’Azur, Golfe Juan bénéficie à la fois de la forte attractivité touristique des villes de bord de mer et du dynamisme de Cannes, où les nombreux congrès internationaux soutiennent le marché immobilier. Ainsi à Golfe Juan, la rentabilité d’un bien immobilier locatif peut dépasser un taux brut de 7 %, en combinant un bail mobilité avec une location saisonnière, par exemple.
 
À Vallauris, commune de Golfe Juan et à Grasse, dans l’arrière-pays provençal au nord de Cannes, les investissements locatifs peuvent également être tournés vers la location saisonnière, mais à une moindre échelle. En revanche, ces villes sont propices aux investissements de plus longue durée, avec des prix au mètre carré inférieurs, intéressants pour une location vide ou meublé.
 
Source : Alexandre Solakian, responsable Équipe et Transaction des agences Oxia Grasse et Oxia Golfe Juan.

Investir dans l’immobilier en 2026 : rentabilité, enjeux et nouvelles règlementations

L’évolution des loyers en France restant stable, réaliser un investissement locatif rentable dépend à priori, du prix d’acquisition du bien immobilier. Mais la localisation est aussi un critère important à prendre en compte et les villes très attractives continuent à susciter l’intérêt des investisseurs malgré un prix de l’immobilier plus élevé. Marché sécurisé, vacance locative faible, valorisation du bien à long terme et haut potentiel de plus-value : sur ces secteurs « premium », les vendeurs et les acheteurs ne perdront à terme, pas d’argent. Mais en gagnerons-t-il ? Cela dépend du type d’investissement locatif réalisé, du régime fiscal adopté (réductions d’impôts), et du taux d’usure, autre paramètre capital, qui permet d’évaluer la rentabilité locative d’un bien.
 
En résumé, investir dans l’immobilier en 2026 reste intéressant dans la mesure où les coûts de l’investissement sont maîtrisés. Considérée comme un investissement fiable, la « pierre » est toujours une valeur refuge chère aux Français ; soumise toutefois, à de nouveaux points de vigilance. Ainsi, la performance énergétique et écologique des biens, les évolutions de la fiscalité et les nouvelles réglementations (comme la loi Le Meur, visant à mieux réguler les locations immobilières saisonnières de type Airbnb, ou la création du nouveau statut de « bailleur privé »), jouent un rôle essentiel, pour les propriétaires bailleurs et l’investissement locatif.
 
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