Airbnb en copropriété : règlement, interdiction et limites de la location saisonnière

Première destination touristique mondiale, la France est aussi le deuxième marché au monde, de la location Airbnb. Avec plusieurs centaines de milliers d’annonces sur Airbnb, le géant de la location de courte durée est implanté sur tous les territoires de l’Hexagone, en particulier dans les grandes villes et sur les littoraux. Des chiffres exponentiels, bientôt limités par la loi Le Meur ? Nouvelle règlementation, interdiction de la location courte durée en copropriété… On fait le point sur les limites de la location saisonnière de type Airbnb, dans les copropriétés françaises.

Quelle place pour les logements saisonniers dans les communes touristiques ?

Si les locations saisonnières représentent une concurrence importante pour les hôteliers, les habitants locaux pâtissent eux aussi, du succès des meublés touristiques. Va-et-vient fréquents et source de nuisances dans les copropriétés, dégradations des parties communes, diminution des logements permanents vacants… Souvent synonymes de troubles, les locations de type Airbnb font débat. En particulier, lorsqu’il s’agit de logements en copropriété, achetés pour être proposés exclusivement en location de courte durée.

Une problématique exposée par le Collectif national des Habitants Permanents (CNHP). Regroupant divers collectifs locaux de défense du logement à l’année, l’association créée en 2023, fait le constat suivant : « Les chambres chez l'habitant c'est 10% de l'offre d'Airbnb, et ce chiffre n'évolue pas du tout. C’est bien le signe que l’explosion du nombre de logements Airbnb est dû à l’arrivée d’investisseurs. » (source : France 3 Régions).

Jusqu’ici peu limitées par la loi, les locations Airbnb tendent à être régulées, afin de préserver le marché locatif résidentiel. Un sujet complexe, alors même que la France souhaite conserver sa place de leader mondial du tourisme.

Location Airbnb en copropriété et ses limites : que dit le règlement ?

Un propriétaire peut jouir librement de son bien, dans la limite de la loi… et du règlement de sa copropriété. Lequel distingue la location saisonnière d’une résidence principale ou d’une résidence secondaire.

Une résidence principale est un logement occupé au moins 8 mois par an (sauf obligation professionnelle, raisons de santé ou cas de force majeur), qui peut être mis en location sur une simple déclaration auprès de la commune (enregistrement à réaliser au plus tard, le 20 mai 2026), sans faire l’objet d’un changement d’usage (c’est-à-dire la transformation d’une habitation en meublé de tourisme, par exemple). À noter : depuis 2018, la loi Elan interdit de louer plus de 120 jours par an sa résidence principale.

Dans le cas d’une résidence secondaire, où de la dépendance d’une résidence principale, la location saisonnière doit être également déclarée auprès de la commune et l’usage du logement doit être modifié (d’un usage d’habitation à un meublé de tourisme). Il faut également « vérifier que le règlement de copropriété ne comprend pas de clause d’habitation exclusivement bourgeoise. La présence de cette clause interdit toute activité professionnelle, notamment le meublé de tourisme. » (Source : Service Public).
Ainsi, si le logement fait partie d’une copropriété dont la destination est l’habitation exclusivement bourgeoise, l’usage des locations saisonnières est limité. Par ailleurs aujourd’hui, la loi Le Meur permet d’interdire la location en meublé de tourisme dans les copropriétés (hors résidences principales), à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.

La Ville ou les promoteurs privés peuvent, eux aussi, imposer une interdiction de location en courte durée, dans le règlement intérieur de nouvelles copropriétés à construire. Par conséquent, cela réduit les possibilités pour les investisseurs et garantit aux acheteurs un logement sans nuisances.

Location Airbnb en copropriété : quelle réglementation, pour les locataires ?

Un locataire peut-il sous-louer son logement ? Selon le bail d’habitation signé, la sous-location peut être interdire, ou autorisée selon certaines conditions. Dès lors, le locataire doit avoir l’autorisation écrite de son propriétaire, y compris pour une sous-location de type Airbnb. Le cas échéant, le locataire est soumis aux mêmes interdictions en copropriété que les propriétaires, bailleurs de résidences secondaires en courte durée.

La loi Le Meur : que change-t-elle pour la location Airbnb en copropriété ?

Visant à mieux réguler les locations immobilières saisonnières de type Airbnb, la loi n°2024-1039, dite loi Le Meur, est une nouvelle réglementation adoptée par le Parlement depuis novembre 2024. En vigueur depuis le 1er janvier 2025, elle donne aux propriétaires la possibilité de mieux contrôler, voire interdire, les locations saisonnières dans leur immeuble.
Elle offre également aux maires la possibilité de définir des quotas d’autorisations de meublés de tourisme dans leur commune. À partir de 2025, les communes pourront ainsi limiter à 90 jours par an la durée maximum pendant laquelle les résidences principales peuvent être louées à des touristes (au lieu de 120 jours aujourd’hui).*
Enfin, la loi Le Meur prévoit de réduire les avantages fiscaux, liés à la location saisonnière.

*Source : Service Public

Que change concrètement la loi Le Meur, pour la location Airbnb en copropriété ?
Elle apporte 3 évolutions (les deux premières concernant uniquement les biens en résidence secondaire) :

La première concerne les nouveaux règlements de copropriété : ils doivent indiquer clairement, si les locations saisonnières sont autorisées ou interdites.
Pour les autres copropriétés, la loi Le Meur facilite la possibilité d’interdire les locations de courte durée par un vote en Assemblée Générale, à la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix (contre l’unanimité jusqu’à présent, ce qui rendait difficile l’interdiction des Airbnb en copropriété).
La 3ème évolution introduit l’obligation à l’égard de tous les propriétaires bailleurs de courtes durées (propriétaires de biens en résidence principale ou secondaire) de déclarer leur location au syndic, qui doit donner cette information en Assemblée Générale. En effet, jusqu’à présent, les propriétaires n’étaient pas contraints d’informer leurs copropriétaires de la présence de locations touristiques dans leur immeuble.

À noter : la loi Le Meur vise uniquement les copropriétaires habitant dans une résidence dont la destination est l’habitation.

Interdiction de la location courte durée en copropriété : la loi Le Meur est-elle vraiment « anti-Airbnb » ?

Créée au profit des propriétaires souhaitant réguler ou interdire la location saisonnière dans leur copropriété, la loi Le Meur a toutefois une portée limitée. En effet, elle est soumise à plusieurs conditions cumulatives : le logement loué en courte durée doit l’être dans une copropriété dont la destination est l’habitation et il ne doit pas être la résidence principale de l’occupant.

Par ailleurs, la loi Le Meur n’instaure pas une interdiction générale des locations de type Airbnb en copropriété. En résumé, il s’agit d’un nouvel outil d’aide à l’action pour limiter la location de biens saisonniers, mais il reste d’interprétation et de mise en oeuvre délicates.

Vous souhaitez en savoir plus ? Renseignez-vous auprès de votre syndic de copropriété Oxia ou de votre agence immobilière Oxia.

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