Vente viager libre ou occupé : un investissement d’avenir ?

La vente en viager libre ou en viager occupé est un contrat encadré par la loi, qui consiste à acheter un logement à un tiers et à en devenir propriétaire seulement lors de son décès. Cet achat immobilier particulier, permet au vendeur d’obtenir, au moment de la vente, une somme d’argent et surtout, d’encaisser une rente jusqu’à la fin de sa vie. L’acheteur, lui, investit au fil du temps. Vente viager libre ou occupé : découvrez les rouages d’une transaction immobilière atypique, aux nombreux avantages.

Achat en viager libre ou occupé : les caractéristiques d’une vente hors norme

Issu de l’ancien français « viage », soit « durée de la vie », le viager est, par définition, un « droit qui s'éteint à la mort de son titulaire ou d'une tierce personne »*. En immobilier, il s’agit d’une transaction entre un vendeur (dit crédirentier), qui cède la propriété de son logement à un acheteur (appelé débirentier), en échange de :

Un bouquet : c’est-à-dire « une somme d'argent versée comptant au moment de la signature de l'acte de vente »**
Une rente viagère, soit une somme d’argent versée périodiquement jusqu’au décès du bénéficiaire (rente mensuelle, trimestrielle ou annuelle).

*Source : Larousse

**Source : Ministère de l’économie « Le viager : comment ça marche ? »

Vente viager libre / Vente viager occupé : une définition

Il existe deux types de vente en viager : la vente en viager libre ou occupé. Elles n’impliquent pas les mêmes conditions de vente et d’achat pour le crédirentier et le débirentier.

Vente viager libre : l’acheteur dispose du droit d’usufruit du viager, c’est-à-dire qu’il prend possession du logement lors de la signature de l’acte de vente, comme pour une vente classique et jouit du bien immobilier comme bon lui semble. Il peut l’habiter ou le louer et en percevoir les revenus locatifs. La seule différence avec une vente traditionnelle est la rente viagère qu’il alloue au crédirentier pour le restant de sa vie.

Vente viager occupé : c’est le vendeur qui garde le droit d’usufruit ou le DHU, le droit d’usage et d’habitation du viager. Dans ce cas-là, il doit choisir entre ces deux options, qui n’impliquent pas les mêmes taxes à payer. A noter : la vente en viager occupée est la plus courante (+ de 90 % des cas).

Droit d’usufruit et DHU : quelle différence ?

Le droit d’usage et d’habitation (DHU) correspond uniquement au droit de vivre dans le logement. Une mise en location n’est pas possible. L’avantage pour le crédirentier : être exonéré de taxe foncière et d’une partie des charges, dont l’acheteur s’acquitte.

Lorsque le vendeur conserve le droit d’usufruit de son appartement ou de sa maison, il en jouit de la manière dont il le souhaite. Ainsi, il peut habiter personnellement son logement comme le mettre en location et encaisser les loyers. En revanche, c’est à lui de régler les taxes et la plupart des charges (à part gros travaux exceptionnels).

Calcul vente viager libre vs combien coûte un viager occupé ?

Le prix d’achat d’un bien immobilier en viager est établi dans l’acte de vente et doit prendre en compte : la valeur foncière du bien, l’âge et le sexe du vendeur (et donc son espérance de vie, basée sur une table de mortalité réglementaire), le montant du bouquet et le statut du bien (vente viager libre ou vente viager occupé).

Si le bien est vendu en viager libre, son prix est calculé sur sa valeur vénale. C’est-à-dire son montant à la date d’achat, selon les conditions normales du marché. En revanche, pour une vente en viager occupé, le prix du bien subit une décote, visant à compenser la privation du droit d’usage et d’habitation du logement pour le vendeur.

Ainsi, il faut d’abord définir le prix du bien immobilier (diminué ou non de la décote d’occupation), pour calculer le prix de la rente viagère, partagée ou non entre rente et bouquet (qui s’élève en moyenne à 30 % du montant total).

À noter : bien qu’une vente en viager inclue généralement le montant de la rente et du bouquet, verser un capital de départ n’est pas obligatoire (contrairement à la rente viagère qui elle, l’est). Le vendeur fixe librement la répartition du prix d’achat entre rente et bouquet.

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Vente viager libre ou occupé : fiscalité et charges

La vente en viager offre au vendeur plusieurs avantages fiscaux. En effet, bien que la rente viagère soit soumise à l’impôt sur le revenu, elle bénéficie d’un abattement fiscal compris entre 30 et 70 %, selon l’âge du vendeur. Par ailleurs, le bouquet est exonéré d’impôts. Enfin, le vendeur est délesté d’une partie des charges qui pèsent sur le propriétaire (taxe foncière, rémunération du syndic de copropriétés, grosses réparations et travaux de copropriété). En viager occupé, il assume en revanche la taxe d’habitation, les charges locatives du logement et son entretien courant. En viager libre, ces frais sont à la charge du nouveau propriétaire.

Vente viager libre avec un petit bouquet : quel intérêt pour le débirentier ?

Pour l’acheteur, un des principaux avantages d’un achat en viager est de pouvoir échelonner son paiement, grâce à la rente viagère. Une forme de crédit contracté auprès d’un particulier, le vendeur, qui permet également à l’acquéreur d’éviter les intérêts d’emprunt liés à un prêt bancaire. Par ailleurs, lorsqu’il s’agit d’une vente en viager libre, l’acheteur peut disposer du bien dès la signature de l’acte authentique.

Autre avantage : une vente en viager libre avec un petit bouquet, ne nécessite pas un capital de départ important. Ce type de vente permet donc d’accéder à la propriété sans apport personnel conséquent.

Vente viager libre ou occupé : risques et avantages

Vente en viager : quels avantages pour le vendeur ?

La vente en viager, qui peut s’exercer sur une résidence principale ou secondaire, permet au vendeur de financer la dernière partie de sa vie en bénéficiant d’une somme d’argent immédiate (le bouquet), de revenus complémentaires réguliers (la rente viagère) et de charges diminuées.

Qu’il s’agisse de réaliser un projet, de faire une donation de son vivant, de continuer à profiter de son logement ou encore de financer un nouveau lieu de vie, plus adapté : la vente en viager permet au crédirentier de mieux vivre au quotidien et d’envisager l’avenir plus sereinement.

Vente en viager : quels avantages pour l’acheteur ?

Pour l’acquéreur, nous l’avons vu, la vente en viager - libre ou occupé - offre également un certain nombre d’avantages. Outre l’intérêt fiscal qu’elle présente (frais de notaire et impôt sur la fortune allégés pour la vente d’un viager occupé, car calculés sur la valeur décotée du bien, par exemple), cette vente permet de constituer un patrimoine progressivement. Une solution intéressante, qui peut remplacer un investissement locatif classique.

Il s’agit en outre d’un bon moyen d’accéder à la propriété pour celles et ceux qui n’ont pas la trésorerie nécessaire pour investir. L’achat d’un bien décoté, en cas de viager occupé, permet également de réaliser un investissement rentable (dans la plupart des cas).

Vente viager libre ou occupé : quels sont les risques ?

Le risque principal, lors d’une vente en viager libre ou occupé, est lié à sa nature profonde. En effet, le montant définitif de la vente dépend de la durée de vie du vendeur, qui est impossible à prévoir. Ne pas rentabiliser son investissement est donc une possibilité. À l’image de l’appartement vendu en viager par Jeanne Calmant, décédée à 122 ans, soit plus de 30 après l’avoir cédé… à un notaire ! Un cas rarissime, cependant.

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