Transformer un local commercial en habitation : comment faire ?

Comment transformer un bureau ou un local commercial - boutique, atelier, restaurant, hôtel… - en habitation, appartement ou maison ? Quelles sont les démarches à suivre et quelles sont les autorisations nécessaires, en particulier si votre local est situé dans une copropriété ? Si transformer un local en habitation comporte des avantages certains (prix attractif, lieu unique…), il est important de se renseigner préalablement sur les étapes et le coût de transformation de votre local à usage professionnel en logement (budget à prévoir et TVA). On fait le point.

Urbanisme : quelle autorisation pour transformer un bureau ou un local commercial en habitation ?

Pour transformer un bureau ou un local commercial en habitation, vous avez besoin de changer sa destination. C’est à dire la catégorie à laquelle il appartient, soit la fonction pour laquelle il a été construit. Cinq destinations de construction existent : exploitation agricole et forestière, habitation, commerce et activités de service (à laquelle appartient la sous-destination des locaux commerciaux), équipements d'intérêt collectif et services publics, autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire (sous-destination : bureaux).

Cette démarche implique l’autorisation du service urbanisme de votre ville qui a auparavant autorisé la construction de votre immeuble et lui a donné son affectation. Ainsi, vous devez déposer une déclaration préalable de travaux (DP), auprès de votre mairie (formulaire papier ou en ligne à remplir). Sauf à Paris, où cette déclaration se fait uniquement en ligne auprès du Bureau accueil et service à l’usager (Basu). Si votre dossier est complet, le délai d’instruction est de 1 mois. Plus d’infos : les étapes de la DP

Cette autorisation d’urbanisme concerne les travaux qui ne sont pas soumis à permis de construire (création de surface, aménagements intérieurs ou extérieurs et changement de destination, même sans aucun travaux). Si vous envisagez de modifier la structure porteuse ou la façade de votre local, vous devez demander un permis de construire (toujours auprès de votre mairie ou du Basu, à Paris).
Dans les deux cas, vérifiez en amont que les règles du PLU (Plan local d’Urbanisme) ne s’opposent pas à la transformation de votre local commercial en habitation.

À noter : si votre local dépasse une surface de plancher de 150 m2, le recours à un architecte est obligatoire pour effectuer vos travaux. Par ailleurs, dans le cas d’un changement de sous-destination sans travaux, aucune autorisation n’est nécessaire (mais il faut quand même respecter le PLU). Exemple de sous-destinations pour la destination « commerce et activités de service » : artisanat et commerce de détail, restauration, commerce de gros, activités de services où s’effectuent l’accueil d’une clientèle, cinéma, hôtels, autres hébergements touristiques.

Quelle démarche effectuer auprès du cadastre pour transformer un local commercial en logement ?

Pour transformer un bureau ou un local commercial en habitation, vous devez envoyer son changement de destination au bureau du cadastre (dans les 90 jours qui suivent le changement d’affectation). En effet, en transformant un local en logement, vous n’êtes plus soumis à la contribution économique territoriale (CTE). Le calcul de votre impôt foncier est donc modifié.

Pour ce faire, vous devez remplir le formulaire de changement de consistance ou d’affectation des propriétés bâties et non bâties et le déposer au centre des impôts foncier et cadastre de votre ville, ou le transmettre par courrier recommandé avec avis de réception.

Transformer un local commercial en habitation, dans une copropriété

Si votre local commercial se trouve dans une copropriété, les démarches à suivre sont différentes selon la destination de votre immeuble (habitation, bureau, commerce…).

La transformation de votre local en logement respecte la destination de l’immeuble (habitation) : vous n’avez aucune démarche à faire.

La transformation de votre local commercial en habitation ne respecte pas la destination de l’immeuble : vous devez demander l’autorisation de changer l’affectation de votre local en assemblée générale. La décision est prise à l’unanimité de l’ensemble des copropriétaires.

Transformer un local commercial en habitation : quel coût ?

Le coût de la transformation d’un local commercial en habitation est principalement lié aux travaux engagés. Si ceux-ci concernent la structure porteuse ou la façade de votre local et nécessitent un permis de construire (remplacer une vitrine par un mur, par exemple), le coût peut être assez élevé. En revanche, effectuer de simples petits travaux d’aménagement intérieur, vous coûtera beaucoup moins cher. Tout dépend donc, de votre projet.
Budget moyen conseillé : entre 800 et 1500 € par mètre carré.

En outre, un local qui change de destination est considéré comme une construction neuve par l’administration. Ainsi, vous ne pouvez pas bénéficier des avantages liés à la rénovation d’un bien ancien. Les travaux de transformation de votre local commercial en habitation sont soumis à une TVA à 20 %.

Acheter un bureau ou un local commercial pour en faire une habitation

Si vous avez le projet d’acheter un bureau ou un local commercial pour le transformer en habitation, vous devez d’abord l’acquérir, tel qu’il est. C’est-à-dire avec sa destination d’origine : « commerce et activités de service » pour un local commercial et « autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire », pour un bureau. Une fois le local acheté, les démarches pour le transformer en appartement ou en maison, sont les mêmes que si vous en aviez été initialement le propriétaire (voir ci-dessus). Attention, toutefois, de bien vous renseigner en amont, sur la faisabilité de votre projet (bail commercial en cours, vérification du PLU, autorisation d’urbanisme, accord de la copropriété).

Peut-on transformer un local commercial en habitation lorsque l’on est locataire ?

Oui, il est possible de transformer un local commercial en appartement ou en maison si vous en êtes locataire. Pour ce faire, il vous faudra au préalable, l’accord écrit de votre propriétaire (demande par lettre recommandée avec accusé de réception). En outre, les démarches à entreprendre pour le changement d’affectation et les travaux d’adaptation du local, sont à votre charge.

À noter : le changement de destination d’un local est, dans le grande majorité des cas, définitif. Si vous souhaitez par la suite en rechanger, il vous faudra recommencer toutes les démarches.

Source : Service-Public.fr

Comment transformer un local commercial en habitation, ou un bureau en logement ?